哈喽大家好华瑞优配，今天老张带大家聊聊，2025年的万科，日子过得比漏雨的破屋还糟。账上就9.1亿现金，却要扛1582.8亿到期债，单月销售额从300亿跌到110亿，全年亏了160.7亿——你敢信？这就是七年前喊着“活下去”被骂“装穷演戏”的房企一哥？
这事儿得倒回七年前说。2018年9月万科秋季大会，红底白字的“活下去”三个大字戳得人眼疼，当时业内都炸了：万科那年业绩明明大涨，资金充裕，这波操作不是营销噱头是啥？
更让人看不懂的是，喊完“活下去”没几天，万科转身就砸1000亿拿地，2018到2021年每年拿地金额都排行业前二。
那会儿房地产行业虽有降温信号，但房价还在涨，房企都跟抢金子似的抢地——不拿地就怕被对手挤掉，这是行业通病。
2019年万科营收3687.9亿，净利润388.7亿，增速都两位数，连养猪、养老这种跨界生意都敢试，怎么看都不像要“饿死”的样。
这就是典型的“嘴上喊着不要华瑞优配，身体却很诚实”——既想靠“危机论”降低市场预期，又舍不得土地红利，这种侥幸心理，早把雷埋好了。
真正把万科推下悬崖的，是2021年的一步臭棋。当年首轮集中供地政策出来，本是为了压房价、稳市场，结果不少房企读反了信号，以为是“政策托底”，扎堆抢地抬价。
万科更是疯了，一口气拿95个项目，砸了886亿权益地价，彻底丢了往日的保守。
转过年来，金融政策一收紧，房地产的流动性直接断了。恒大先倒，融创、碧桂园跟着躺平，万科的报应也来了。
2021年中报就露怯，净利润同比跌11.7%，毛利率掉8.9个点；年底销售额降10.85%，成了上市31年来第三次净利润下滑。
到2024年，万科彻底慌了，54个项目卖了259亿华瑞优配，跟保险公司谈债务展期，连旗下最优质的万物云股权都全质押了——57.16%的表决权股份全押给了深铁，就为换220亿贷款。
可即便这样，2024年底还有1582.8亿到期债，全年亏494.8亿，创下上市来首次年度亏损。
就在万科要摔死的时候，深圳地铁伸手了。2025年累计借它307.96亿，利率才2.34%，比银行还低；深圳国资委放话“有实力保底线”，8家本地银行也集体站台。
这波“硬核救场”看着是国资送温暖，实则全是生意——深铁根本不是活菩萨，是怕自己被拖下水。
2017年“宝万之争”后，深铁花664亿买了万科29.38%的股份，成了老大。前几年万科多能赚钱？深铁2016年净利润才4062万，2019年就飙到117亿，95%都是万科给的。
可万科一亏，深铁2024年单持股就亏334.6亿，过去五年的利润全赔进去了。
深圳房地产市场得乱套，深铁的“轨道+物业”战略也泡汤了——深铁有轨道有地，缺的是万科的开发能力；万科有团队，缺的是钱和资源，俩早就绑在一根绳上了。
所以2025年1月，郁亮卸任董事长，深铁系高管全面接管，这哪是帮忙，分明是“接管”。可问题没解决，2025年还有360亿公开债要还，有息负债合计3629.3亿，账上现金刚够塞牙缝。
新董事长说得实在，房地产在换模式，万科得消化高杠杆的债，阵痛躲不开。今年年初郁亮发朋友圈，说“大年初一的阳光铺满路”，可阳光照得到，债窟窿填不上也白搭。
深铁的钱只能救急，不能救命。万科要想活，还得自己割肉——剥离非核心资产，回归主业，适应低杠杆的日子。
这出从哭穷到求输血的大戏，与其说是万科的危机，不如说是整个房地产行业的缩影：靠高周转赚快钱的时代早结束了，再抱着侥幸心理，迟早摔得粉身碎骨。
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